Qué cambió en agosto de 2025
Durante setenta años el depósito de alquiler en República Dominicana se regía por la Ley 4314 de 1955, que obligaba al propietario a depositar en el Banco Agrícola las sumas que cobraba como garantía, y por su modificación, la Ley 17-88. Los desahucios se tramitaban por el Decreto 4807 de 1959 ante la Comisión de Control de Alquileres de Casas y Desahucios. La exposición de motivos de la nueva ley reconoce que ese marco estaba disperso y obsoleto, y la práctica de mercado era pedir dos depósitos más el mes en curso, lo que en el sector se conoce como el "2+1".
La Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada el 14 de agosto de 2025 y publicada en la Gaceta Oficial 11211, deroga las tres normas en su artículo 57. Lo que sigue es lo que dice sobre el depósito y el contrato, con el artículo al lado para citarlo.
El depósito: cuánto, dónde y con qué intereses
Cuánto. Según el artículo 13 de la Ley 85-25, en un inmueble destinado a vivienda el propietario puede exigir como depósito un monto no mayor de dos meses del precio del alquiler. En locales comerciales la cuantía se pacta libremente. Un anuncio que pida tres depósitos en una vivienda está por encima de lo que permite la ley.
Dónde. El artículo 15 dice que la suma dada en garantía, con una copia del contrato, podrá ser depositada por el propietario en la sucursal del Banco Agrícola o del Banco de Reservas que corresponda al lugar del inmueble, previo acuerdo entre las partes. El verbo es "podrá": a diferencia de la Ley 4314, el depósito bancario ya no es una obligación automática sino una opción que conviene pactar por escrito en el contrato. Si lo pactas, pide el comprobante del banco.
Intereses. El mismo artículo 15 establece que el banco pagará un interés a una tasa similar a la de las cuentas de ahorros, que se acumula al depósito hasta que se retira. Ese interés es del inquilino, no del propietario.
La ley no fija el número de meses de adelanto ni dice si el mes en curso cuenta dentro del límite de dos meses. La lectura más extendida entre abogados y prensa especializada es que el mes corriente es renta, no garantía, así que el máximo práctico a la entrada queda en dos meses de depósito más el mes que empiezas a vivir. La ley no prevé un reglamento que lo aclare, así que conviene dejarlo escrito en el contrato: cuántos meses son depósito y cuál es el mes corriente.
Cómo se devuelve el depósito
El artículo 16 fija el procedimiento. Una vez que el propietario expide el recibo de descargo y recepción conforme del inmueble, debe devolver el depósito o autorizar por escrito al inquilino a retirarlo del banco, sin más trámite.
Si el propietario considera que el apartamento no se entregó en las condiciones pactadas, puede retener el depósito de forma parcial o total, pero con dos condiciones: comunicarlo al inquilino por escrito en un plazo no mayor de cinco días calendario desde la recepción del inmueble, y acompañar esa comunicación de evidencias objetivas, que la ley enumera como fotografías, cotizaciones y presupuestos de la reparación. Sin esa carta con evidencias dentro de los cinco días, la retención no está justificada.
De ahí sale la recomendación práctica más útil de toda esta guía: el día de la entrada, haz un inventario con fotos fechadas de cada habitación, cada electrodoméstico de la línea blanca y cada desperfecto que ya exista, y pide al propietario que lo firme como anexo del contrato. El artículo 5 de la ley exige que el contrato describa el estado de conservación del inmueble y de los muebles. Ese anexo es lo que decide después si una mancha en la pared es tuya o ya estaba.
Qué hacer si no te devuelven el depósito
1. Pide el descargo por escrito
Entrega las llaves contra un recibo de descargo firmado con la fecha. Sin ese recibo no empieza a correr el plazo de cinco días del artículo 16 y el propietario puede alegar que el inmueble no se ha recibido.
2. Espera los cinco días y reclama por escrito
Si pasan los cinco días calendario sin carta de retención, envía una comunicación por escrito reclamando la devolución y citando los artículos 13 y 16 de la Ley 85-25. Un correo electrónico con acuse sirve como primer paso, y un acto de alguacil es la vía formal.
3. Acude al juzgado de paz
El artículo 18 dice que las dificultades por la devolución de depósitos en alquileres de vivienda las resuelve el juzgado de paz de la jurisdicción del inmueble. El procedimiento del artículo 30 empieza con una intimación de cumplimiento con plazo no mayor de diez días, y si no hay respuesta, la audiencia se fija en no más de diez días desde la solicitud.
4. Medidas conservatorias
El párrafo del artículo 17 da al inquilino el derecho a trabar embargo retentivo para asegurar la devolución del depósito, con las mismas formalidades que el propietario. Conviene hacerlo con abogado.
La antigua Comisión de Control de Alquileres ya no es la vía: el Decreto 4807 que la creó quedó derogado.
El contrato de inquilinato: lo mínimo que debe tener
En República Dominicana el contrato de alquiler de vivienda se llama también contrato de inquilinato. El artículo 5 de la Ley 85-25 fija su contenido mínimo, nueve puntos:
- Generales de las partes o de sus representantes.
- Dirección exacta del inmueble.
- Descripción del inmueble, sus instalaciones, servicios y accesorios, con su estado de conservación.
- Inventario individualizado de los muebles incluidos, con estado y cualquier señal para identificarlos.
- Uso al que se destina: vivienda, comercio u otro.
- Precio del alquiler con fecha, lugar y forma de pago.
- Fecha de término del contrato.
- Domicilio de elección para notificaciones.
- Fecha del contrato.
El párrafo I del mismo artículo reconoce al propietario el derecho a exigir un fiador solidario, que responde de todas las obligaciones si el inquilino falla, y el párrafo II extiende esa fianza hasta la entrega del inmueble si el contrato se prorroga en silencio. El artículo 14 dispone que el contrato se registre en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento para que sea oponible a terceros, y el artículo 23 obliga a un nuevo dueño a respetarlo en los mismos términos.
Los gastos legales del contrato, según el artículo 7, se reparten a partes iguales. La comisión de corretaje la paga quien contrató al agente.
Cláusulas habituales que la ley no impone
Además del mínimo legal, los contratos de Santo Domingo y Santiago suelen llevar estas cláusulas. Ninguna está prohibida, todas se negocian:
| Cláusula | Lo habitual | Lo que dice la ley |
|---|---|---|
| Duración | 1 año, renovable | Art. 9: plazo libre. Sin contrato escrito se presume 1 año en vivienda. Prórroga automática si nadie avisa |
| Reajuste anual | Un porcentaje pactado, distinto en pesos y en dólares | Art. 8: si en vivienda no se pactó, el reajuste no puede pasar del 10% |
| Moneda | Pesos o dólares según el sector | La ley no la regula. Ver la guía de pesos o dólares |
| Mantenimiento | Lo paga el inquilino o va incluido | La ley no lo asigna. Art. 24 obliga al inquilino a cumplir el reglamento del condominio |
| Subalquiler y Airbnb | Prohibidos sin permiso | Art. 25: prohibido sin autorización expresa y escrita |
| Reparaciones | Menores el inquilino, mayores el dueño | Art. 20: las de mantenimiento necesarias son del propietario. Art. 24: las causadas por el uso son del inquilino |
| Salida anticipada | Penalidad de 1 mes o pérdida del depósito | La ley no fija penalidad. Lo que se firme, se debe |
Duración, renovación y salida
El artículo 9 deja el plazo a las partes y añade dos reglas: si nadie manifiesta su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga solo, con las mismas condiciones y por el mismo periodo. Y si el contrato de vivienda es verbal, se presume que dura al menos un año.
Para terminar por vencimiento, el artículo 31 exige que la denuncia se notifique con no menos de noventa días calendario antes de la llegada del término. Si eres tú quien se va antes de tiempo, rige la cláusula de salida anticipada del contrato, así que léela antes de firmar.
Los requisitos de entrada, incluido el fiador, están en la guía de requisitos para alquilar. Para ver precios por zona antes de negociar, empieza por Distrito Nacional, Santo Domingo Este o Santiago.
Fuentes
Texto íntegro de la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, Gaceta Oficial 11211, artículos 5, 7, 8, 9, 13 a 18, 20, 23, 24, 25, 28, 30, 31 y 57. Ley 4314 de 1955 y Ley 17-88, ambas derogadas, para la comparación histórica. Análisis publicados por bufetes dominicanos y por prensa inmobiliaria del país entre agosto de 2025 y julio de 2026 sobre la aplicación de la nueva ley. Esta guía es informativa y no sustituye la consulta con un abogado: cada caso tiene su contrato.
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