Quién manda en un condominio y quién ejecuta
Cuando un inmueble se somete al régimen de condominio, todos los propietarios de sus unidades forman de forma obligatoria y de pleno derecho un consorcio con personalidad jurídica, según el artículo 9 de la Ley 5038. Ese consorcio no se crea con una asamblea fundacional ni con un acta notarial: existe por el hecho de que el edificio esté sometido al régimen, y actúa frente a terceros a través de un administrador que es su representante legal.
De ahí sale el reparto de papeles que más se confunde: la asamblea decide y el administrador ejecuta. El artículo 12 dice que las resoluciones obligan a todos siempre que se tomen por mayoría de votos en asamblea debidamente convocada, y que cada propietario vota en proporción a sus derechos sobre el inmueble, no una unidad un voto. Modificar el reglamento exige mayoría reforzada de tres partes.
La convocatoria tiene forma. El artículo 25 exige tres días de anticipación, aviso en un periódico de circulación nacional y carta certificada a cada propietario indicando de forma sumaria el objeto de la reunión, y el artículo 26 permite hacerse representar por otro propietario o por un tercero. Una asamblea convocada por grupo de mensajería y sin objeto declarado es discutible.
Qué hace la administradora y qué subcontrata
El artículo 14 fija el núcleo del trabajo: ejecutar las decisiones de la asamblea, guardar las cosas comunes, atender su conservación y mantenimiento, y constreñir a los propietarios al cumplimiento de sus obligaciones. El artículo 29 añade la parte operativa: el administrador tiene la iniciativa y la dirección de los trabajos, elige y revoca al encargado del edificio, puede ordenar reparaciones menudas sin autorización previa y otras en caso de urgencia, y mantiene el libro de actas, la contabilidad y los comprobantes de gastos.
Traducido a lo que una administradora dominicana hace cada mes:
- Emitir y cobrar la cuota de mantenimiento, y llevar el control de la cartera de morosos.
- Llevar la contabilidad del consorcio y emitir estados financieros. Entre las empresas del directorio de este sitio hay quien los emite mensuales y quien los emite trimestrales.
- Preparar el presupuesto anual que la asamblea tiene que aprobar.
- Convocar las asambleas, levantar el acta y custodiar el libro.
- Contratar, pagar y supervisar la nómina del edificio: conserje, personal de limpieza, encargado.
- Pagar los servicios comunes: electricidad de áreas comunes, agua, gas y gasoil de la planta eléctrica.
- Contratar y supervisar a los proveedores externos, y responder ante la asamblea de su trabajo.
Lo que casi ninguna administradora hace con personal propio, y por tanto subcontrata con contrato aparte, es el mantenimiento especializado: ascensores, seguridad y vigilancia, limpieza y conserjería por outsourcing, fumigación, piscina, plantas eléctricas, climatización de áreas comunes, impermeabilización de techos y cisternas, y jardinería. Los ascensores y la seguridad son los dos casos donde la subcontratación es prácticamente obligada, el primero porque el contrato de mantenimiento preventivo lo exige el propio equipo y el segundo porque la vigilancia privada requiere una empresa autorizada por el Ministerio de Defensa y certificada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
Hay una excepción que cambia la comparación de presupuestos: algunas administradoras mantienen brigada propia de pintura, plomería, electricidad y albañilería, así que facturan una sola cuota donde otra factura una cuota más los contratos. El directorio de administradoras y empresas de mantenimiento separa a las administradoras de sus proveedores para que se vea quién hace qué.
Cómo se nombra y cómo se revoca
El nombramiento lo hace el consorcio en asamblea. Si no designa a nadie, el artículo 13 abre una salida: cualquier propietario puede pedir al Juez de Paz que designe un administrador judicial. Es la vía para un edificio que lleva meses sin nadie al frente.
La revocación es la parte que más sorprende a los propietarios. El artículo 14 la resuelve en una frase: los poderes se revocan de la misma manera en que fueron otorgados. Si nombró la asamblea, revoca la asamblea, con la misma mayoría y la misma formalidad. Si nombró el Juez de Paz, revoca el Juez de Paz. No hace falta probar una falta grave, aunque el contrato firmado puede fijar un preaviso.
La remuneración tampoco es materia de negociación privada. El artículo 21 exige que el reglamento de condominio, sin el cual el edificio ni siquiera se registra, especifique entre otras cosas el porcentaje de gastos comunes de cada unidad y las bases de remuneración del administrador. Ese documento está depositado en el Registrador de Títulos y cualquier propietario puede pedirlo.
Qué tiene que rendir a la asamblea
Tres cosas, todas con base en la ley y ninguna opcional.
1. El presupuesto anual
El artículo 32 dice que los gastos ordinarios se hacen conforme a un presupuesto anual aprobado por los propietarios, y que la cuota de cada uno consta en el acta de la asamblea que la autoriza. Sin presupuesto aprobado y sin acta, la cuota no tiene respaldo.
2. La contabilidad y los comprobantes
El artículo 29 obliga al administrador a mantener los libros de contabilidad y los comprobantes de gastos, además del registro de actas. Un estado financiero sin comprobantes detrás no cumple el artículo.
3. La declaración de cuotas impagadas
El artículo 33 describe el procedimiento: el administrador prepara una declaración detallada con sus comprobantes y la comunica por carta certificada al propietario deudor.
Cómo se calcula la cuota y qué es el fondo de reserva
El reparto lo fija el artículo 4: cada propietario contribuye a la conservación, el mantenimiento y la administración de las cosas comunes en proporción al valor de su fracción, considerando su extensión y su situación, salvo que exista convención distinta. Esa proporción solo se modifica por acuerdo unánime, lo que en la práctica significa que casi nunca se modifica. El total a repartir sale del presupuesto anual del artículo 32.
Por eso dos apartamentos del mismo tamaño en el mismo sector pueden pagar cuotas distintas: manda el porcentaje que el reglamento asignó a cada fracción, no los metros cuadrados. Y por eso una torre con planta full, ascensor, cisterna con bomba y piscina tiene una cuota más alta que un edificio de cuatro niveles sin ascensor, porque hay más contratos que repartir. El desglose concepto a concepto está en la guía sobre qué incluye el mantenimiento y el vocabulario en el glosario.
Sobre el fondo de reserva hay que ser preciso, porque circula mucha información equivocada. La Ley 5038 no lo menciona. El fondo de reserva existe en los condominios dominicanos porque lo recoge el reglamento de condominio de cada edificio o porque la asamblea lo aprueba dentro del presupuesto anual, no porque una ley lo imponga. Que no sea obligatorio por ley no lo hace menos necesario: sin fondo, cambiar el motor de un ascensor o impermeabilizar el techo se cubre con una derrama extraordinaria que hay que aprobar en asamblea y cobrar de golpe.
Morosidad: el privilegio que casi nadie conoce
La ley da al consorcio un arma de cobro bastante fuerte. El artículo 18 establece que el pago de las cuotas está garantizado con un privilegio sobre la fracción del propietario moroso, con preferencia sobre otros gravámenes inscritos.
El procedimiento está en el artículo 33. La asamblea, con la declaración del administrador y sus comprobantes, fija las cuotas no pagadas, y una copia del acta certificada y legalizada por notario constituye título para inscribir el privilegio. El deudor puede impugnar dentro de los quince días siguientes, y pasado ese plazo la declaración es inatacable y ejecutoria. El artículo 34 pone el límite: el privilegio se inscribe dentro de los tres meses siguientes a la asamblea y solo cubre gastos causados dentro del año de esa fecha.
La lectura práctica es que la morosidad se gestiona con calendario. Un consorcio que deja pasar los tres meses pierde la garantía sobre esa deuda.
Qué mirar antes de contratar una administradora
No existe en República Dominicana una tarifa regulada para este servicio ni un registro público de administradores. La asociación gremial del sector nació precisamente con el objetivo declarado de crear un código de ética y estandarizar tarifas, lo que confirma que hoy no están estandarizadas. En un mercado así, la comprobación la hace el comprador. Antes de firmar, pide:
- El contrato de servicios por escrito, con el alcance exacto, qué está incluido en la cuota de administración y qué se factura aparte.
- Un modelo real de estado financiero mensual de otro edificio, con los nombres tapados. Si no lo puede enseñar, no lo produce.
- La lista de sus proveedores subcontratados y las condiciones de cada contrato: ascensores, seguridad, limpieza, fumigación, piscina y planta eléctrica.
- Cómo separa el dinero del condominio del suyo, con cuenta bancaria a nombre del consorcio y firmas autorizadas.
- El procedimiento de morosidad que aplica, con los plazos de los artículos 33 y 34 sobre la mesa.
- Dos referencias de edificios que administre hoy, y llamar a las dos.
Para poner la cuota en escala hay que mirarla junto a la renta del sector. Las páginas de alquiler en el Distrito Nacional y de alquiler en Santiago publican la mediana, el p25 y el p75 con su muestra y su fecha, y sirven para juzgar si la cuota que te presentan es proporcional al edificio y a la zona.
Fuentes
El articulado citado procede del texto de la Ley No. 5038 del 21 de noviembre de 1958 sobre condominios, consultado el 6 de septiembre de 2026, con la modificación de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. La ausencia de tarifa regulada y el objetivo de estandarizarla de la asociación de administradores están recogidos en prensa dominicana y en la nota de ACOPROVI sobre su presentación. Los servicios de cada empresa salen de su propia web, comprobada el mismo día, y están en el directorio de administradoras. Este sitio no ha contratado a ninguna y no las evalúa.
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